府中市で中古マンションを選ぶときにどんなことに気を付けたらよいでしょうか。色々な視点がありますが、ここでは将来売る時のことも考えた、資産価値について視点を絞った５つのポイントについて説明します。
府中市で中古マンションの選び方、５つのポイント
駅からの距離
マンションの特性として、利便性があげられますが、駅から近ければ近いほど、資産価値も落ちにくいというデータも出ています。
逆に駅から遠く離れた中古マンションは、今でも価格の下げ幅が大きいと言われていますが、今後の社会情勢を考えると、より一層その差が大きくなっていくと予想されます。
駅からの距離は諸説ありますが、出来れば徒歩7分以内で探すといいでしょう。徒歩7分が良い理由としては、新築マンションの売れ行きです。
徒歩7分以内の新築マンションであれば、完成時にはそれなりに売却が進んでいますが、それを超える新築マンションだと一気に契約率が落ちます。
ですから、中古マンションにおいても同じように、将来の流動性を考えるのであれば徒歩7分以内で探すことがいいと考えられます。
耐震基準
古くからマンションが建設されていた府中市では、幅広い築年数の中古マンションが流通しています。
築年数の古いマンションは、価格が安かったり、立地が良い物件も多く、魅力的に映るかもしれません。ただし、魅力的に見えるマンションでも旧耐震基準の中古マンションは避けた方が無難です。
旧耐震基準とは、大きな耐震基準の改正があった1981年（昭和56年）6月以前に確認申請が提出されたマンションのことです。ここで気を付けたいのは、確認申請を提出した時期であって、完成した時期ではないことに気をつけてください。1982年完成の中古マンションは新耐震基準と旧耐震基準のマンションが混在しています。
そしてこの旧耐震基準のマンションは、安全性ももちろんですが、ここ最近、金融機関の融資姿勢が厳しくなりつつあります。
不動産の購入には住宅ローンがないと買えない方がほとんどですが、その肝心の住宅ローンが出にくくなるということは将来売りに出したときに、買うことが出来るが少なるということです。買うことが出来る人が減るというのは、それだけ需要が減ることになりますので、資産価値にも悪い影響を及ぼします。
古いマンションであっても、現行の耐震基準を満たす耐震改修がされていれば問題はありませんが、いくら安いから、立地がいいからといって、安易に旧耐震基準の中古マンションを選ばないように気を付けましょう。
管理組合の財務状況
マンションでは、所有者から修繕積立金を強制的にあつめ、そのお金を使ってマンションの資産価値が保たれるように、修繕をしていきます。
財務状況の良い中古マンションであれば、修繕が定期的になされ、修繕積立金も大幅に不足する可能性が低く、資産価値が高く保たれます。
気を付けなければいけないのは、すべてのマンションが財務状況が良いマンションではないということです。
中古マンションの財務調査をしていくと、近い将来、修繕積立金が底をつくため、大幅な修繕積立金の値上げや一時金の徴収などのリスクがある中古マンションも良く見ます。私の感覚では半数くらいの中古マンションが、財務状況に不安を感じています。
ただし、この管理組合の調査は一般の消費者が行うにはハードルが高く、プロである不動産業者に依頼するようにしましょう。ただしこの調査は誰でもできるというものでもなく、中にはそういった書類を見せることを渋る業者もいます。
高い買い物ですから、不都合なこともしっかり伝えてくれる仲介業者を探すようにしてください。
住人が入れ替わっている
築年数がそれなりに経過している中古マンションでは、新築時に購入した方も同じように高齢化しています。
マンションの住人が入れ替わらず、住人が高齢者ばかりになってしまうと、将来の資産価値よりも目の前の生活が優先されてしまう傾向があります。
本来なら、将来のことを考え、修繕積立金の値上げをするべきなのに、近視的な判断となり、決断を先延ばしにしたり、必要な修繕を先送りにすることも考えられます。
日本は高齢化社会を迎えていますので、割合からいってもそれなりに高齢者が多くなるのは致し方ないことですが、住人が入れ替わっていれば若い世帯も入ってきていますので、長い目で管理を行うことが出来るようになります。
住人の入れ替えについては、個人情報の関係で調査は難しいのですが、私は自転車置場を見るようにしています。自転車にお子様用のものや、小さい子を乗せる補助シートが付いている自転車が多かったりすると、それなりに住人が入れ替わっていると判断できます。
周辺のマンション市況
結構盲点となりがちなのですが、周辺のマンション市況です。新築マンションが多く建設されていたり、建設されたりする予定のあるエリアは注意が必要です。
再開発などで一気に新築マンションが建設されることもありますが、一時的には資産価値はあがるかもしれませんが、長い目で見たときに、将来売却する時のライバル物件が増えるということになります。
ライバル物件が多く、物件があまり出すと、そういったエリアでは価格の下落圧力が一気に高まります。できれば、余っている土地がそこまで多くないようなエリアで、上記の条件を満たす中古マンションを選べば、資産価値が保たれる可能性は高いと思います。
しっかりポイントを押さえて資産価値のある中古マンション選びを
府中市で資産価値のある中古マンションの選び方は、上記の5つのポイントを押さえた中古マンションを探すことです。私の経験上、これらのポイントを押さえた中古マンションは時間が経っても、高い価格で取引されています。
ただし、すべてのポイントをプロの力を借りずに行うのは難しいと思うので、あなたにとって不都合なこともしっかり伝えてくれる頼りになる担当者を探していただくことが、一番のポイントになるのではないでしょうか。
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