はじめて府中市エリアで中古住宅の購入を計画している方の中には、計画を進める際、ガイドラインとなるような記事を探しているのではないでしょうか。そこでここでは、府中市で中古住宅購入の流れを詳しくまとめてみました。
記事には中古住宅の購入に関する注意点はもちろんですが、リフォーム業者やホームインスペクションを導入する際のタイミングなども時系列に沿って書かれています。少し長い記事ですが、それぞれのトピックで外せないことだけを網羅しています。ぜひ参考にしてください。
事前準備編
府中市で中古住宅購入の流れを考えた場合、どのような事前準備を計画すれば良いでしょう。ここではエリア選択、住むための予算の考え方、そして住宅ローンを借りる準備など、計画を前進させるための事前準備について考えて行きます。
どこのエリアに住むのかを考える
中古住宅購入の流れを考えた場合、エリアの選択は外せないでしょう。府中はどこも住みやすいのですが、府中市が初めての方におすすめなのは、急行が停車する京王線沿いがやはり便利です。
南部線沿線は、元々立川から東神奈川あたりまで続くギャンブル施設（立川競輪、中央競馬、ボートピア玉川）のイメージが現在でも少し残っています。
ただご存知のように、府中の競馬場は治安も良く、子どもは乗馬体験も出来るため、日頃から家族連れも多い施設です。決して悪いイメージではありませんので念のため。
ただ、府中が初めての方なら京王府中、中河原、分倍河原などにアクセスできるエリアからみていくと相場感も理解しやすくおすすめです。
無理なく支払える予算を考える
今回は中古住宅・中古戸建てを前提に計画を進めていきますが、無理のない予算をあらかじめ設定しておくことはとても重要です。“無理なく支払える予算”と“借りられる予算”は、似ているようですが全くの別物です。
借りられる予算は不動産会社や金融機関などが設定した、現時点だけを捉えた「借り入れ可能額」です。いっぽう無理なく支払える予算とは、長期のライフプランをもとにシミュレーションした、文字通りの無理なく支払える予算です。
確かに家は大切ですが、人生を豊かにするための道具でしかありません。住宅購入を目の前にする時、多くの人は何故かこの事実を忘れてしまいます。
皆さんもこれを機会に、一度ライフプランのシミュレーションを受けてみることをおすすめします。
住宅ローンに必要な資料などをそろえる
中古住宅購入の流れ「事前準備編」の最後を飾るのは、住宅ローンに必要な資料です。住宅ローンに必要な資料とは、事前審査に必要な書類です。なお、ローン審査は事前審査（仮審査とも言います）と本審査に分かれています。
銀行によっても違いがありますが、一般的には以下のような書類が必要です。
- 金融機関所定の住宅ローン申込書
- 購入予定の物件資料
- 源泉徴収票の写し（所得証明書でも可）
- 印鑑
- 運転免許証、パスポートなどの本人確認証明書
- 健康保険証の写しなど（勤務先および勤続年数確認のため）
以上は会社員・公務員等の場合ですが、自営業（会社代表者）の方は源泉徴収票ところが、過去3年分の確定申告書（会社決算書）の控えとなりますのでご注意を。
府中市の中古住宅・中古戸建て購入に強い不動産担当者を探す
以上の準備編と一緒に押さえておきたいのが、府中市で中古住宅購入に強い不動産エージェント（仲介業者）を探すことです。都市部のエージェントの中にはマンションには詳しくても、戸建住宅、特に中古住宅には弱い方がいます。
今回の計画では中古住宅・中古戸建てに絞り購入を進めていきますので、マンションにも強く、中古住宅にも強いエージェントを選びたいもの。
中古住宅に強い担当者を選ぶには、仲介業者が開設しているウェブサイトやブログをチェックし、中古住宅や関連するキーワードを調べてみると、その会社の得意分野や特性がある程度つかめます。
また大手を含む従来型の仲介業者は、どちらかと言うと長く売主側に有利な商売を続けており、買主に寄り添った商売は不得手です。そのため大手でキャリアはあっても、良い物件が探せる保証はありません。
逆にそうした大手ではなくても、最近の仲介業者には、買主に寄り添った取引が得意な業者が確実に増えています。また彼らは、全般的に中古住宅の取引にも強い担当者です。選ぶならそんな担当者を選びたいものです。
府中市の中古住宅・中古戸建てを探す
それでは実際に府中市の中古住宅・中古戸建てを探していきますが、ここでは物件を探す上で重要な、災害リスクの調査と立地適正化計画について触れておきます。
災害リスクを調べる
自然災害が多い日本では中古住宅購入の流れで、あらかじめ災害リスクを調べることは今や常識です。災害リスクを調べる上で、役に立つのがインターネットによるハザードマップ、また防災マップのチェックです。
ハザードマップや防災マップは各自治体が整備を進めており、カテゴリー別には
- 河川浸水・洪水
- 土砂災害
- 地震災害
- 火山防災
- 津波浸水・高潮
などに分かれています。府中市でも、2013年に地震ハザードマップと洪水ハザードマップが両面刷りになっているものを全世帯に配布しており、その後も市外から転入された方にも配っています。
もちろんインターネットでも府中市のハザードマップは確認できますので、常に手元に置くなり、確認できるようにしておきましょう。
立地適正化計画を調べる
立地適正化計画とは、簡単に言うと「少子高齢化を背景としたまちづくりの取り組み」のことで、自治体の行政サービスをコンパクトで密度のあるものとする都市計画の新しい考え方です。
国土交通省は2014年8月1日に施行された「改正都市再生特別措置法」に基づき、立地適正化計画の大枠を策定していますが、府中市は幸い人口減少に至っていないものの、他の自治体同様、立地適正化計画を進めています。
立地適正化計画は、住宅を将来的に誘導するエリアとしないエリアに区分けしています。そして当然ですが、住宅を選ぶ際はこれを誘導するエリアを選ぶ必要があります。
何故なら住宅を誘導するエリアは、将来にわたり自治体の行政サービスが行き渡るからです。
ただ府中市ではまだ認識できないことも多いと思います。詳しくは不動産仲介業者の担当者に確認してみましょう。
実際に中古住宅を内覧する
候補物件がある程度絞られてくると、今度は実際に中古住宅の内覧に進んでいきます。ここでは物件内覧時の注意点について解説します。
事前に周辺を見ておく
候補の中古住宅・中古戸建てが出てきたら、物件の生活環境を知るため、事前に周辺を見ておきましょう。ここでの生活環境とは
- 最寄り駅から対象物件までのルート
- 普段の買い物に利用できるショッピング施設までの距離
- 公共交通の利便性
- 幼稚園、学区などの情報
- 近隣の公園
などをつかむことで、中古マンションでもやられています。ただ、実際にザッと調査しただけでも、意外に時間が掛かるのが分かるでしょう。
周辺を見ておくことは内覧当日でもできそうなのですが、担当者も内覧日は複数の物件を案内する予定になっており、ゆっくり周辺を見れない場合があります。
また事前に生活環境のチェックが済んでいれば、内覧日は建物のチェックに集中できます。そのため、エリア選定や物件探しの段階から、先に周辺環境を見て当たりを付けておきましょう。そのほうが府中市のことも分かってきます。
外壁や基礎をチェック
建物のチェックは一旦中に入ると、外部のチェックはおざなりになりがちです。しかし中古戸建ては建物の外部、とくに外壁や基礎の状態を見ることは大切です。
外壁チェックは塗装やサイディング継目のコーキングの状態からメンテナンスが定期的に実施されているか分かりますし、外壁や基礎に著しいひびがあれば、建物の構造的な問題が疑われます。
特に外壁や基礎に認められるひびは、建物の傾きや雨漏りに次いで、住宅瑕疵保険に通らない可能性がある欠陥とも言われます。そのため住宅ローン減税を視野に入れている方にとっては、重要なチェックポイントとも言えます。
もちろん素人目では分からないことも多いでしょうから、疑問点は遠慮せず担当者に質問をしてみましょう。
窓の開け閉めをしてみよう
人がすんでいる居住中の物件を内覧するときは少し遠慮がちに、空き家の場合は遠慮なく窓の開け閉めも確かめてみましょう。
窓の開け閉めは建て付けの不具合も確認できますし、酷い場合は全く開閉できないこともあるからです。また窓の開け閉めができない原因は、建物の傾きなどが原因となっていることも考えられ、そうなると購入を見合わせなくてはならないケースも出てきます。
窓の開閉も中古住宅では重要なチェックポイントです。
スリッパをはかずに歩くのもおススメ
スリッパの持参は物件内覧時の必需品ですが、なぜ必需品かといえば、特に空き家の場合は埃などで足が汚れるからです。
しかし、足の感覚から得られる情報も実は多く、床がだぶついていないか、きしむところや感覚に違和感がないか、そんな感覚はスリッパをはいていたのでは分かりません。
足が汚れることもあるので、予備の案内用の靴下を持っておくといいかもしれません。
気になる中古住宅・中古戸建てが見つかったら？
色々物件を探す中で気になる中古住宅が出てきたら、今度は物件を押さえ、具体的に契約に向けて動かなければいけません。ここでは中古住宅購入の流れと、その際の手順について解説していきます。
買付申込書を提出する
買付申込書（買付証明書とも言います）とは、買主が気に入った物件を押さえるため、売主側に提出する書類です。通常、買付申込書は次の項目について記載するのが一般的です。
- 対象不動産の表示
- 買付金額（買付希望額）
- ローン特約の有無
そして申込書に記名・押印をして申し込みます。
注意して欲しいことは、買付申込書自体には法的拘束力がありません。また売主側との話し合いにより引渡し時期など、条件等が変わる場合もあります。
また法的な拘束力がないからといって、一度まとまった商談を正当な理由がなく、取り下げるようなことがないようにしましょう。あくまで買付申込書は契約を前提としています。色んな方に迷惑をかけないように、しっかり考えて提出するようにしてください。
事前審査を出す
買付の諸条件が整い、売主・買主で合意できたら、次は住宅ローンの事前審査（仮審査）を出します。必要書類は「住宅ローンに必要な資料などをそろえる」で解説済みなので、ここでは省略します。
住宅ローンの事前審査にかかる期間は長くても１週間程度で、おもに個人信用情報の照会などを行います（主にCIC、JICCなどを使います）。個人信用情報に問題がなければ、次の本審査に進みます。
なお、複数の購入希望者がいる場合は、事前審査が通っている人が優先されることもあるので、早めに事前審査を通せるよう書類を準備しておくことがポイントです。物件を探し始める前に通しておくとスムーズにいきます。
インスペクションをする
最近よく耳にするのがインスペクションという言葉です。インスペクションとは、一般的に点検、検査、精査と言う意味がありますが、見るのは住宅なので「住宅検査」や「住宅診断」と考えれば良いでしょう。
実際のインスペクションでは、建築士の資格と国土交通省の研修を受けた住宅診断士（ホームインスペクター）が、第三者的な立場で、住宅の劣化や欠陥、改修箇所について調査し、必要であれば改修工事の実施時期や費用など、総合的なアドバイスをします。
2018年4月から宅建業法の改正により、売主や買主から依頼を受けた仲介業者はインスペクションの内容を説明し、必要であれば技術者を斡旋・紹介できる旨の告知が義務化されました。
インスペクションは費用こそ１０万円程度掛かりますが、その中古物件を購入しても問題ないかチェックできます。中古物件の不安な点を解消する上で、インスペクション制度の導入はある意味で確実な方法です。
なおインスペクションを入れるタイミングとしてベストなのは、買付申込書を提出し売買契約に至る前の段階です。
何故なら、万が一物件に大きな問題が見つかった場合でも、契約前なら無条件で引き返せるからです。また修復箇所が見つかった場合も、資金計画に組み入れるか最終判断ができます。
ただインスペクションに依頼してもすぐ１週間以上、時間が必要になることも十分考えられます。特に競争がある物件では判断に迷う場面も出てきます。
また費用に関しても、売主・買主のどちらが負担するかも今のところケースバイケースです。ただ現在のところ、インスペクションのおもな依頼主は買主です。このためインスペクションの費用は買主が負担するのが一般的です。
中古住宅のインスペクションを依頼する場合は、事前に売主に相談することです。これは忘れないようにしてください。
リフォーム・リノベーションの見積もり
中古住宅購入の流れを考えた時、リフォーム・リノベーションの業者には、どのタイミングで見積もりを取ってもらうか悩むところではないでしょうか。これも理想的なタイミングはインスペクションと同様、売買契約前であり、具体的に検討しているタイミングです。
中古住宅の場合、資金計画はリフォーム・リノベーション代金ありきになることが多いと思いますが、リフォームにいくらかかるのかが分かっていないと買うかどうかの判断も出来ないと思います。
そのためにも、あらかじめリフォーム業者を探しておくか、不動産仲介業者に紹介してもらうようにしましょう。リフォーム業者を早い段階で決定しておけば、内覧時の同行も含めて、建物の技術面での相談もできます。
タイムスケジュール的には、物件を探し始める段階から、リフォーム会社も同時に検討を始めておくといいでしょう。
なお、これまでの中古住宅購入の流れとは違い、インスペクションやリフォームを組み込むと、売買契約前は相当忙しくなります。そのため住宅ローンの準備や事前審査の手続きは、早めに済ませておきましょう。
重要事項の説明、売買契約の締結
次はいよいよ中古住宅の重要事項の説明と売買契約の締結に進んで行きます。ここで重要事項の説明について、少し付け加えさせてください。
重要事項説明は契約までに受けることとされていますが、慣習的に契約の直前になされることが多いです。
どうしても商談がまとまってから契約までの時間が短いので、そうなってしまうのは致し方のないことではありますが、経験豊富な担当者であれば事前に注意するべきことをきちんと説明してくれます。
また事前に最終確定前のものでも構わないので、重要事項説明書や契約書をメールなどで送ってもらい事前に確認しておくと、契約日当日に落ち着いて望むことが出来ると思います。
次からは、売買契約時のお金の支払いについて解説します。
手付金や仲介手数料の半金を支払う
売買契約には手付金や仲介手数料の支払いがあります。手付金の相場は契約金額の5％〜10％と言われています。ただこの額はひとつの目安であって、決まりではありません。
支払の金額は売主と合意がとれていればいくらでもいいのですが、手付金には「解約手付」と呼ばれる性格も持ち合わせているので、あまりにも安い手付金は敬遠される傾向があります。
また売買契約時には、不動産仲介業者に支払う仲介手数料（物件価格の3％＋６万円に消費税を掛けた金額）もあります。そして多くの場合は、契約時に仲介手数料の半金を請求されることが多いです。
契約時に仲介手数料の支払いは確定するので、仲介業者としては契約時に一括で請求することもできますが、そうすると契約後に動きが悪くなる業者もいるので半金にとどめておくようにしましょう。
なお支払明細は仲介業者が用意してくれますが、手付金と仲介手数料は必ず現金で準備しなければなりません。その点だけ注意してください。
住宅ローンの本審査
中古住宅購入の流れでは、売買契約を済ませると、住宅ローンの本審査を受ける段階に進んで行きます。住宅ローンの本審査とは事前審査とは異なり、支店から本店（本部）に審査案件が持ち込まれます。
ここでは事前審査で行われた信用情報機関の審査も行いますし、物件の担保評価やローン申込者の健康状態なども含め、より総合的な観点から審査案件を精査します。従って審査に掛かる時間は、１週間以上かかる場合もあります。
その他、重要事項説明書や売買契約書、住民票や印鑑証明書など、多くの書類の提出を求めらるので早めに対応できるようにしましょう。
住宅ローンを利用する契約には「ローン特約」と呼ばれる、万が一買主の責任がないところで本審査に落ちた場合に、契約を白紙撤回できる特約がついています。ただ期限も設けられているので、その期限内に承認を受けられるよう、早めに行動することが重要です。
リフォーム・リノベーションの請負契約書
リフォーム・リノベーションの費用を住宅ローンで賄う場合、住宅ローンの本審査にはリフォーム会社との請負契約書が必要になります。そのため、タイミング的には中古住宅の売買契約と同じ時期に、リフォーム会社との工事請負契約を締結していることが望ましいと言えます。
表層的なリフォームであれば比較的打ち合わせも少なくて済みますが、施工箇所が多かったり、間取りや性能向上を伴うリノベーションをするときは打ち合わせも多く時間がかかります。契約前後は時間が限られた中で決断と手続きを進めていくのでかなり忙しく感じると思います。
リフォーム会社との契約で交わす書類は大体以下のものです。
- 工事請負契約・見積書（工事請負契約に添付）
- 仕様及び仕上げ表
- 物件案内書
- 設計図書類（設計図面）
そして確認申請が必要な工事では、建築確認申請・確認済書等を添付します。住宅ローンの本審査にはこれらの書類も添付しますが、リフォーム会社が全て準備してくれますので特に覚えておく必要はないでしょう。
銀行との金銭消費貸借契約
住宅ローンの本審査が可決（承認）されると、いよいよ銀行とローン契約を交わすことになります。銀行とローン契約を金銭消費貸借契約（短縮して「金消契約」と呼ぶこともある）と言いますので、覚えておくと良いでしょう。
住民票の異動が必要
本審査が承認となり、銀行と金消契約を締結する際に、住民票や印鑑証明書の住所を新住所へ異動しておくことを要求されます。
通常、住宅ローン審査が承認されると、金融機関から金消契約の案内が届き、案内にしたがって必要書類を準備します。その案内には
- 実印
- 銀行印
- 運転免許証（パスポートなど）
- 収入印紙
- 新住所の住民票
- 新住所の印鑑証明
など、金消契約に必要な記載されています。
そのため住宅ローン申込者は、必要部数分（住民票・印鑑証明書は引渡し時の登記手続きにも必要）、新住所に異動した住民票・印鑑証明を用意しておきます。
なお新住所に異動する場合、同じ府中市内で動くのであれば、転居届を市役所に出すだけで手続きは済みます。しかし、外から府中市に転入する場合は、以前の市区町村に転出届を出して転出証明書をもらわなければいけません。（※代理人では委任状があっても夫婦であっても本人でなければできないところもあります。）
そして、府中市に転出証明書と必要書類を準備し、転入届を提出します。従って、お分かりのとおり、首尾良く準備を進めなければなりません。
なお新住所への異動が必要な主な理由は
- ローンの申込者本人が居住することの証明となる
- 登記にかかる手間を減らせる
- 登録免許税の軽減措置が受けられる
（旧住所のままでも申立書の提出で、住宅用家屋証明書を発行する自治体もあるようです）の３点です。
ただ最近では、住所変更を先に済ませる慣例が違法ではないかとの声が上がり、金融機関でもこれを気にして、住民票と印鑑証明を新住所と指定しないケースもあるようです。
この辺りの判断については、仲介担当者や銀行に確認して、どのように進めたらいいか聞いてみるのがいちばんです。
決済引渡し
中古住宅購入の流れの最後に来るのが決済引渡しです。決済引渡しは銀行と法務局が開いている平日の日中に行われ、場所は住宅ローンで利用される銀行の支店が使われます。（ネット銀行の場合は特に場所の指定はありません）
また決済引渡しの手続きは、大きくは銀行による融資実行と、司法書士による登記手続きで構成されています。そのため決済引渡し当日は、ローン契約者は司法書士と初めて面会することになるでしょう。
【融資実行とは】
決済当日に行われる融資実行とは、融資資金が住宅ローン申込者本人の口座に入金されることを言います。そして、銀行は手付け残金や固定資産税の日割り分などを差し引き、残金を振込みにて精算します。
その後、登記費用や仲介手数料の残額を司法書士や不動産会社に支払い、銀行や保険会社に支払う諸費用が精算され、中古住宅の購入手続きは完了します。（リフォームを予定している場合は、工事業者にリフォーム工事の着手金が支払われることもあります。）
これらの処理は当然ですが、全て不動産仲介業者が仕切ってやってくれます。
【司法書士による登記手続きとは】
決済引渡し日には、司法書士による登記手続きがあり、内容は以下の通りです。
- 建物の所有権移転登記
- 土地の所有権移転登記
- 抵当権設定登記（住宅ローン分）
新住所の住民票や印鑑証明書は決済引渡し日に司法書士に渡します。（事前に銀行とのローン契約時に司法書士に渡す分も合わせて提出することが多いです）
登記完了後、１～２週間（時期によっては２～３週間）後に自宅に「登記識別情報通知書」が届きます。これは昔でいうところの「権利書」になります。再発行されない書類ですので無くさないように大切に保管しておきましょう。
失敗できない取引だからこそ、安心して任せられる担当者を
ここまで中古住宅の購入の流れを解説してきましたが、最終的に生活できるようになるには、リフォーム工事の完了を待たなければなりません。
また駆け足で解説してきましたが、中古住宅の売買もリフォームが加わったことで、より手続きが煩雑となり、すべてを管理する立場の仲介業者の担当者の役割はますます重要性を増しています。
失敗できない取引だからエージェントの人選では、安心して任せられる不動産エージェントを選んでもらいたいと思います。
まとめ
この記事のポイントを整理しておきます
- 中古戸建ての計画では必ず無理なく支払える予算を考え設定する
- インスペクションやリフォームの見積もりとるのは、買付申込後から売買契約以前の間がベストタイミング
- 中古住宅の購入はインスペクションとリフォームが重なることで、売買契約前は相当忙しくなることを覚悟
- リフォームの費用も住宅ローンに含める場合のリフォーム会社との請負契約時期は、中古住宅の売買契約から遅くとも住宅ローンの本審査に間に合うよう段取りしましょう
- 失敗できない取引だから不動産エージェントの人選はやはり大切
この記事は府中市以外のエリアでも使えます。皆さまの計画が実り多いものとなることを願っています。
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