府中市の中古住宅・中古戸建てで築年数の狙い目は？

府中市で中古住宅・中古戸建てを探しているあなたは、どのような条件でお探しでしょうか？エリア・築年数・駐車場の台数・駅や学校までの距離・周辺環境など、気になる条件を挙げるとキリがないですよね。

そこで今回は、物件探しの条件の中でも「築年数」に的を絞って解説します。この記事を読むことによって、耐震基準についてなど築年数によって確認しなければならないことなどの知識が深まるでしょう。

府中市の中古住宅・中古戸建ての狙い目の築年数は2000年6月以降！

私がおススメするのは、府中市での中古住宅・中古戸建ての狙い目の築年数は2000年6月以降に確認申請がされている中古住宅です。ここでは、その理由について詳しく解説します。

確認申請日と建築日の違い

まずは「確認申請日」と「建築日」の違いについて確認しましょう。

戸建てやマンションといった建築物は、好きなところに好きなように建てて良いわけではありません。建築を行うには建築基準法などの法令が遵守されていなければならず、許可が必要です。

通常、建築工事の着工前に必要な図面などの書類を添えて「確認申請」という手続きを行います。確認申請の日が「確認申請日」ということですね。確認申請の内容に問題がなければ「確認済証」というものが発行され、建築工事ができるようになります。

一方、「建築日」というのは文字通り「建築された日」。つまり、建物が完成したとされる日のことをいいます。建築工事が完了すると、確認申請の内容に沿って建てられたのか完了検査が入り、この検査に合格すると「検査済証」が発行されます。

一般的には、「検査済証」の日が建築日とされています。しかし、街で見かける建物の中には完了検査を受けていないものが多く存在します。これは「確認申請」は義務化されていても、「完了検査」は任意であることに起因しています。

特に築年数の古い物件では記録が残っていないことも。そのときは、登記の日付で判断しましょう。登記簿謄本は法務局で手続きをすれば誰でも取得することが可能です。

2000年6月の耐震基準の改正

ここで、冒頭の「府中市での中古住宅・中古戸建ての狙い目の築年数は2000年6月以降」という話に戻しましょう。なぜ2000年6月以降であるかというと、耐震基準の改正があったからです。耐震基準改正の内容は「2000年基準」とも言われますが、簡単にまとめると次の通り。

• 対象は「木造住宅」
• 事実上地盤調査が必須となった
• 壁の配置バランスが制定される
• 筋交いのサイズによって筋交いを止める金具が指定される

一般的には1981年6月以降の建物は新耐震基準と呼ばれていますが、1996年に発生した阪神淡路大震災のときに1981年6月以降の住宅も倒壊が多かったため改定されました。2000年6月以降の建築物なら耐震基準が改正されてからのものになるということなので、狙い目だということです。

ただし、この「2000年6月以降」というのは「2000年6月以降に確認申請を受けた建物」ということ。つまり建築日が2000年6月以降であったとしても、改正された耐震基準で建築されたものではない可能性があるのです。

対象の建物がいつ確認申請を受けたのかというのは、役所へ行って「台帳記載事項証明書」を発行してもらえればわかります。気になる物件が2000年6月以降に確認申請を受けた建物であるか知りたい方は、不動産会社に確認してもらうと良いでしょう。

省エネ基準の向上

みなさんは「省エネ基準」という言葉を聞いたことはありませんか？地球環境問題への取り組みとして、様々な物事に対して「省エネ」が考えられています。住宅も例外ではありません。

住宅の省エネ基準は1980年に制定され、1992年、1999年、2013年に改正されています。改正の度に住宅の省エネ化が強化されているのです。基本的な考えとしては、建物全体で必要とされる消費エネルギーを減らすため、断熱性能を上げていくというもの。

つまり、2000年というのは省エネ基準が2回の改正を経たあとの物件ということです。「省エネ基準」という視点も物件選びの際は取り入れてみましょう。

1981年6月から2000年5月までの物件は現行の耐震基準を満たさないものも

2000年6月以降に確認申請を行った建物は現行の耐震基準を満たしています。2000年5月以前の建物について1950年に建築基準法が制定されてから、耐震基準について、何度か改正されています。

耐震基準の改正を大きく分けると上記のようになります。1981年6月以降に確認申請を行った建物は新耐震基準となっていますが、2000年5月までの物件であれば現行の耐震基準（2000年基準）を満たしていない可能性があります。

先ほどの項目でも述べた通り、2000年6月に改正された耐震基準では「木造住宅」が焦点となっています。木造の中古戸建てなどを検討している方で1981年6月から2000年5月までに確認申請を行った物件が気になっている方は、現耐震基準を満たしていない可能性があることを念頭において検討してみましょう。どうしても気になるという方は、費用がかかりますが耐震診断について不動産会社と相談してみてください。

1981年6月以前の中古住宅・戸建は耐震改修工事を

1981年6月の建築基準法改正では、耐震基準が大幅に変わりました。これまでの旧耐震基準では震度5程度の揺れを想定していたのですが、新耐震基準では震度7といった大地震でも倒壊しないような建物が想定されています。大きな地震でも全壊しない耐震性が求められているということです。ただし、新耐震基準でも地震が起こったときに壁や配管が損傷する可能性はあります。

内閣府が公開した「平成22年度版防災白書」によれば、マグニチュード6.0以上の地震回数のうち、全世界の20%を日本周辺が占めているという状況です。世界的に見ても、日本は超地震大国。1981年6月より前に確認申請を行った旧耐震基準の中古住宅・中古戸建てであれば、耐震改修工事を行うことも視野に入れた方が良いでしょう。

不動産売買契約を結ぶ前に宅建士から説明される重要事項説明書の中にも、耐震基準の項目があります。旧耐震基準の場合は説明の対象となっていますので、契約をする前に内容をよく聞いておきましょう。

中古住宅・中古戸建ては難易度が高め

新築住宅の場合、売主・施工会社は、品確法によって基本構造部分について「物件の引渡しから10年間」瑕疵担保責任を負うこととなっています。しかし、これは中古住宅・中古戸建てにおいては適用されません。中古住宅・中古戸建ての場合、売主が宅建業者であるか否かによって異なります。

売主が宅建業者の場合

宅建業法によって、瑕疵担保責任は民法で定められている内容より不利になる特約を結んではならないことになっています。ですから、「引渡しから2年」より下回るような特約はできないということ。

また、瑕疵担保責任を免責とするような特約もできません。宅建業者は不動産のプロですから、きちんと責任を負うということで「引渡しから2年」という最低条件が決められているのです。

売主が宅建業者でない場合（個人の方など）

売主が個人で、不動産会社が仲介として入るという契約がよく行われています。この場合、不動産会社は売主と買主の間に入る「仲介」ですから、売主は宅建業者ではありません。この場合、不動産売買契約書上での特約が民法よりも優先されます。例えば「瑕疵担保責任免責」「引渡しから1ヶ月」などという民法の規定よりも不利な条件であったとしても、契約が締結されれば特約が優先されるのです。

つまり、売主が宅建業者でない場合は特に、購入後に何か不具合があったときに自分で何とかしなければならないリスクがあるということです。特に、築年数が古い物件であるほど、設備の不調が起こりやすくなります。

購入費用は安く抑えられたけれど、修繕費用が想定していたよりもかかってしまったというケースがあるのです。中古住宅・中古戸建てを購入するときは、内見したときに内装や設備などをしっかりと確認し、気になるところがあれば遠慮せず不動産会社の担当者へ質問しましょう。

掘り出し物物件が見つかりやすい

中古住宅・中古戸建てには上記のような難易度が高いとされる理由がある一方で、掘り出し物件が見つかりやすいという側面があります。特に個人の方が売主の場合、相場がわからず周辺物件よりも格安の値段で売りに出されていることも。

また、探している条件の立地に新築物件はなくても、中古住宅・中古戸建てであれば売りにだされているということがあります。最近では築年数が経過しているけれどリノベーションされた中古住宅・中古戸建てもあります。幅広く色んな物件を検討できるという点は、中古住宅・中古戸建てならではのメリットであるといえるでしょう。

経験のある不動産担当者を選ぼう

中古住宅・中古戸建てを探すときに見るべきポイントはたくさんあります。不動産の購入というのは、人生の中でも非常に大きな買い物です。不動産会社によっては、物件を売ることのみに固執して購入者の要望する物件を提案されないことがあります。自分が納得できる物件を選ぶためにも、経験があり、信頼のできる不動産エージェントを選ぶようにしましょう。

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