みなさんの中には、「府中市の中古マンションを購入したいけど、何から始めたら良いのかわからない」という方がいるのではないでしょうか。中古マンションを購入する際に必要な手続きや必要な書類について、わからないので不安という方もいるでしょう。そこで今回は、府中市で中古マンションを購入するときの流れについて解説していきます。
事前準備編
府中市のどこにすみたいのか？いつまで買うのかを考える
実際に物件を探す前に、みなさんの希望条件を精査しましょう。漠然と「府中市のマンション」というだけでは、数が膨大にあります。中古マンションの購入の際、多額のローンを組む方がほとんどですから、納得して気に入った中古マンションを購入したいですよね。
- 府中市のどこに住みたいのか
- 利用したい沿線はどこか、駐車場が必要か
- いつまでに購入するか
- 家族の人数と間取りはどのくらい必要なのか
など、みなさんの家族構成や今後の生活スタイルを考えながら、希望条件を考えていきましょう。逆にこの辺りがぼんやりしたままだと、いくら物件を探したところで決め手がなく、時間だけが過ぎていってしまう状況になります。
中古マンションを探す前に、ぜひ府中市のどこに住みたいのか、いつまだに購入したいのか、そしてなぜ中古マンションを購入したいのか、しっかり家族と時間をかけて話し合うようにしましょう。
無理なく支払える予算を知る
次に、無理なく支払える予算を考えましょう。ここでは「無理なく」というところがポイントです。同じ年収の人であっても、子どもの人数や共働きか否か、生活スタイルなど家族によって異なります。
金融機関から限度いっぱいに住宅ローンを借りてしまうと、後々生活を圧迫してしまう可能性があります。住宅ローンの支払いに月々いくら回せるのかを事前に検討しておきましょう。
無理なく支払える予算の計算の仕方は、老後の生活やお子様の教育費を先に計算してから、逆算して計算していきます。この順番で予算を考えないと、住宅を買ったあとの残りで、お子様の教育や老後の資金を計算しなければいけないので、足りなくなってしまうことが多いのです。
予算をしっかり見極めたい方は、弊社で無料で提供している「ライフプランニングサービス」のご利用もぜひ検討してみてください。私が思うに、無理なく支払っていける予算を見極める唯一の方法です。
不動産営業マンを探す
不動産業界は、レインズという不動産会社だけがアクセスできる物件データーベースシステムでつながっています。売り物件は基本、このレインズに登録され、不動産業者は誰でも同じように紹介することができるので、誰からでも同じ物件が購入できるようになっています。
仲介手数料は基本的にはどこでも変わらないので、誰から中古マンションを購入するか考えるということは、あなたにとって最善の選択ができるようにする最大の対策でもあるのです。
出来れば、理想の営業担当者に出会えるまで、複数の不動産会社に足を運び、信頼できる不動産営業マンを探しましょう。中古マンションの購入は、大きな買い物です。約束を守らない、連絡が不十分などのいい加減な営業マンですと、後々大変な思いをすることになります。
その他にも、管理組合の調査など、不動産業者にしか出来ない作業もあります。しかし、この調査をしたがらない業者やそもそも出来ない業者、また物件を売りたいがために、真実を伝えてくれない業者も多数います。
買ってはいけない中古マンションについては「府中市で中古マンションで購入後の欠陥を防ぐための３つのポイント」を合わせてご参照ください。
物件探し編
府中市の中古マンションを探す
それでは、実際に府中市の中古マンションを探しましょう。中古マンションの探し方は大きく分けて2つ。1つは、不動産ポータルサイトなどインターネットから物件を探す方法です。
インターネット上の情報は、日々更新されていきます。特に中古マンションは急に売りに出されることがありますから、できるだけ頻繁にチェックするようにしましょう。その中で気に入ったものがあれば、担当の営業マンに連絡をして将来を調べてもらうようにしましょう。
内覧前に机上チェックをしてもらおう
実際に内覧に行く前に、不動産会社の営業マンに机上チェックをしてもらうことをおすすめします。自分ではとても良い物件！と思っても、プロの不動産営業マンから見るとわかる落とし穴があるかもしれません。
将来的な資産価値であったり、管理組合の調査であったり、机上のチェックだけでも「買ってはいけない中古マンション」の見極めが出来ることも多くあります。内覧には時間がかかりますから、できる限り条件に合致した物件を内覧するようにしましょう。
中古マンションの内覧をする
ある程度目ぼしい中古マンションが見つかれば、次は実際に内覧をしていきます。物件概要や写真だけではわからないけれど、実際に行ってみると気づくポイントが多くあります。ここでは、内覧時に確認した方が良いチェックポイントをご紹介します。
内覧時のチェックポイント
・周辺環境
最寄り駅までの道のりや、周辺環境を確認しましょう。最寄り駅に行くまでに人通りの少ない狭い路地を歩かなければならないなどの場合、暗くなってから歩くには少し不安があるかもしれません。
できれば夕方以降に確認することをおすすめします。また、周辺にスーパーやコンビニエンスストアなどのお店があるか、営業時間は何時までなのかなどを確認しておきましょう。その他、病院、銀行、ドラッグストアなども確認できると良いですね。
・幼稚園・保育園・学校までの道のり
幼稚園や保育園、学校までの道のりも確認しておきましょう。特に保育園は待機児童の問題がありますので、事前に調べておくことをおすすめします。
・共用部分
あまり管理がされていない中古マンションの場合、自転車置場が乱雑であったり、集合郵便受け周辺でチラシが散乱していたりすることがあります。きちんと管理がされているマンションであるかチェックしておきましょう。
また、車を持っている人は駐車場に空き区画があるか確認しておくことをおすすめします。特に機械式の場合はサイズ感などもありますので、駐車場に貼ってあるサイズ制限のシールなどを確認するようにしましょう。
・外観
外観を見ることで修繕状況を予測します。劣化具合を確認しながら、次の大規模修繕工事の予定などを確認して、きちんと管理・修繕計画が運営されているか確認ましょう。
少し慣れやコツが必要な作業ですので、担当の営業マンにも手伝ってもらうといいでしょう。
・マンションの室内
まずは広さと間取りを確認しましょう。間取り図と反転していたり、角に柱があったりすることがあります。持ち込みたい家具があれば、あらかじめ家具のサイズを測っておくと確認しやすいですね。
また、設備についてもよく確認しておきましょう。中古マンションの場合、築年数や前の入居者の使い方によって修繕が必要な場合があります。特にキッチンやお風呂などの水回りは念入りにチェックすることをおすすめします。過去に修繕したことがあるのか、不動産会社に確認してもらうのも良いでしょう。
・所有者居住中の物件の場合は色々質問してみよう
中古マンションの取引は、売主が個人となることが多く、中には住んでいる状態で売りに出している中古マンションもあります。住んでいる状態だとなんとなく気を遣ってしまうかもしれませんが、所有者の方は情報の宝庫です。
いくら売主サイドの不動産業者がしっかりしていたとしても、これまでずっと住んできた売主さんほど情報は持っていません。近所のこと、住んでいる住人のこと、住んでいて気になったことなど、些細なことが色々と聞けるチャンスでもあります。
しっかりコミュニケーションを取りつつ、色んなことを聞き出せることが出来れば、後から「考えていたのと違った」という事態を防げる可能性が高くなります。
その他、中古マンションの内覧時に気を付けたいポイントについては、「府中市の中古マンションを購入する際に必要な内覧時のチェックリスト」も合わせてご参照ください。
取引編
気に入った中古マンションがあれば購入申し込み
購入したい中古マンションが決まれば、早速申し込みを行いましょう。買付証明書を提出することによって、物件を押さえることができます。
買付申込書を提出することを商談と呼び、価格交渉や引渡しの時期の交渉などをここで行います。中古マンションを探している最中は比較的ゆっくりかもしれませんが、気になる物件が見つかれば一気に物事が動き出します。不動産会社に今後の流れを確認すると良いでしょう。
住宅ローンの事前審査をする
購入したい中古マンションが決まったら、住宅ローンの事前審査を行います。金融機関によって住宅ローンの金利や期間などの条件は様々です。きちんと条件を確認しておきましょう。
また購入申し込みと合わせて、事前審査が通っていることを条件としている売主、もしくは仲介業者もいます。特に人気物件の場合は、事前審査が通っている人から優先交渉権が与えられることもあるので、事前審査に必要になる書類を予め揃えておくなどしましょう。
可能であれば、物件探しだす前に一度事前審査を通しておくことで、気になる物件が見つかった時に有利になることもあります。時間に余裕があればぜひ事前審査を通しておくようにしましょう。
重要事項の説明を受け、契約をする
商談がまとまり、事前審査も通れば、次は契約になります。通常、商談がまとまってから1週間～2週間以内に行われます。契約が終わるまでは一応売り出しはされていますので、値段交渉をしている場合は特に契約を早くするよう、スケジュール調整をしましょう。
重要事項の説明とは、取引対象の中古マンションに関わる重要な項目を、宅地建物取引士が調査をしてその結果を説明することです。法律用語も多く、契約の直前に行われることも多いため、出来れば事前に質問箇所が分かるように重要事項の説明書や契約書の案を見せてもらえるように仲介業者に依頼するようにしておくと安心です。
住宅ローンの本審査
不動産売買契約を締結したら、必要書類を揃えて住宅ローンの本審査に進みます。本審査で必要な書類は、不動産売買契約書など契約時に受け取った書類一式、住民票、印鑑証明書など。金融機関から指示されたものを準備しましょう。
住民票の異動
賃貸であれば、引っ越した後に新しい住所へ住民票を移しますが、売買の場合は事前に新しい住所に住民票を移動させることを求められます。
理由としては銀行が新住所の住民票と印鑑証明書を求めてくるため。そして、登記の減税に新住所の住民票が必要になるためです。ほかにも抵当権の設定や所有権の移転時に、新しく住むマンションになっていれば将来的に住所移転登記をしなくて良いという便宜上の理由もあります。
ただし、例外措置が認められることもあるので、学校の関係など、住民票を異動させると不都合になる特別なことがあれば、事前に銀行や司法書士などに相談するようにしましょう。
銀行との金消契約
金消契約とは金銭消費貸借契約の略称で、金融機関と締結する住宅ローンの契約のこと。金融機関と金消契約を結び、決済へと進みます。
決済引渡し
住宅ローンが実行され、抵当権設定登記・所有権移転登記が行われます。住宅ローンが実行されるということはお金が支払われるということ。お金の支払いと同時に所有権が移転され、中古マンションの鍵や重要書類などの引渡しを受け、晴れてあなたのモノになります。
銀行でお金のやり取りが必要になりますので、銀行の窓口が営業している平日の日中になります。また金額が大きいため、資金の移動に時間がかかることもあり、平日の午前中となることが多いです。
取引後編
付帯設備の動作チェック
契約時の瑕疵（見えない欠陥）の取り決めにもよりますが、付帯設備の初期不良に対する取り決めがある場合などは、引渡しを受けたら、電気やガス、水道を開通して、設備に初期不良が無いかを確認する必要があります。
もし初期不良があった場合、自身で勝手に修理してはいけません。売主が立ち合いの上で、確認していただく必要があるので、もし欠陥が見つかった場合は、すぐに仲介業者に連絡するようにしましょう。
リフォーム・リノベーション
リフォームやリノベーションを行うときは、引渡しを受けた後になります。大規模なものになれば、事前に管理組合への申請や、隣や上下階の部屋に挨拶も必要になります。
ほとんどはリフォーム・リノベーション業者がやってくれますので、事前に打ち合わせをしておくようにしましょう
引っ越し
リフォーム工事など、すべて終われば引っ越しとなります。中古マンションを購入するときの資金計画には、引っ越し費用や、新しい家具の購入費用なども合わせて考えておくようにしましょう。
府中市で中古マンションを購入するときの流れのまとめ
府中市で中古マンションを購入する流れは、大きく分けて、事前準備と物件探し、取引と取引後の4ステージに分かれます。
それぞれにやることが変わってきますが、ステージごとに分けることで今何をするべきかが分かりやすくなります。またこの流れを把握できると、不動産業者に何を求めていけばいいのかも分かるようになると思います。
特に事前準備が、中古マンション購入の成功の可否を決めると言っても過言ではないので、事前準備は万端の状態で、府中市の中古マンションを探すようにしてください。
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