かつての日本は、古い家より新しい家を好む方が多く、中古一戸建てや中古マンションを選ぶ方は今より少ない国でした。
しかし近年は、空き家増加を危惧した国による既存住宅への施策が厚くなったことで、徐々に中古住宅市場が活気づいてきています。
そして中古住宅市場の広がりに伴って認知度が広まってきているのが「インスペクション」です。
インスペクションとは？
インスペクションとは、住宅の専門家が中古一戸建てや中古マンションの状態を確認し、欠陥（瑕疵）や修繕が必要な箇所の有無と修繕実施時期などを診断する方法です。
日本語では住宅診断と訳されます。
日本より中古住宅市場が活発なアメリカでは、インスペクションは以前から一般的に行われていました。
そして、日本では2018年4月に施行された改正宅建業法により、中古住宅売買契約時の重要事項説明において、不動産事業者がインスペクションについての説明と確認を行うことが義務付けられています。
インスペクションを行うメリット
中古一戸建てや中古マンションの売買時にインスペクションを行う最大のメリットは、物件の今の状態を把握しやすい点です。
これまで中古一戸建てや中古マンションが敬遠されていた理由の一つに、売却に至るまでの間にどのような維持管理が行われてきたのか、また経年劣化はどの程度生じているのか分かりづらい点がありました。
家を買うにはそれ相応のお金がかかるうえ、万が一購入後に瑕疵が発覚しても簡単に買い直すことはできません。
そのためこれまでは、売主が過去にどんな維持管理を行っていたのか、経年劣化が生じている箇所の有無や程度、瑕疵の有無が分かりにくい中古物件の購入に不安を覚える方が多くいました。
しかしインスペクションを行うと、過去の維持管理・修繕履歴・今後の修繕予定箇所と目安時期・瑕疵の有無などが分かります。
今まで不透明だった不安要素がクリアになれば購入後に後悔するリスクも減り、安心して中古物件を購入できます。
家は失敗できない・したくない大きな買い物だからこそ、インスペクションは買う側の不安を小さくするために欠かせないポイントなのです。
インスペクションはいつ行うのがベストか？
買う側の不安を小さくするために重要なインスペクションですが、実施するならいつ行うのが良いでしょうか？
実はインスペクションの実施のタイミングは、「いつ検査してください」と明確な時期が決められていません。
そのため売買契約前の実施はもちろん、契約締結後にインスペクションを行うケースもあるのです。
インスペクションは誰がやる？
インスペクションは実施のタイミングと同じく、売主・買主のどちらが行うのかというルールも決まっていません。
そのため基本的には、どちらが実施しても良いのです。
ただしインスペクションは、実施する側にとって都合が良いように診断内容を変えてしまう可能性もあります。
実際、日本よりずっと前からインスペクションが当たり前に行われてきた海外では、売主主導で行われたインスペクションの診断内容が売主に有利な内容＝売りやすい内容に改ざんされるという問題もありました。
また最近増えているワンストップサービスでも、インスペクションは注意が必要です。
物件探しから購入後のリノベーションまで一貫して依頼できるワンストップサービスは便利ですが、この場合はリノベーションを担当する事業者がインスペクションを行います。
リノベーション事業者にしてみると、施工箇所が多いほど工事費用を上乗せできるため、買主から見ると本当に修繕が必要なのかどうかが分かりにくいデメリットが生じます。
そうしたことを踏まえると、本当に正しく中立的な診断結果が得られやすいのは、買主主導でインスペクションを行う方法です。
インスペクションを行うときの注意点
インスペクションを行う際、ぜひとも注意していただきたい点が「売買契約前・後のどちらでインスペクションを実施してもメリット・デメリットがあること」です。
なぜならインスペクションの実施には結構時間がかかり、それが理由で購入計画が崩れてしまう恐れがあるからです。
インスペクションは、申し込みから実施までは主に以下の流れとなります。
- 調査を行う専門家や業者へ申し込む
- 担当してくれる専門家の手配を行う
- 物件の診断実施
申し込みから実施までは、少なくとも1週間以上は要します。
売買契約前にインスペクションを行うメリット
売買契約前にインスペクションを実施すると、中古住宅に対する不安要素がクリアになるので安心して契約に望めること、また診断結果を基に売主に対して価格交渉をすることができます。
あらかじめ物件の状態を把握したうえで購入計画を進められるので、中古住宅購入において最もリスクを避けやすい方法といえます。
売買契約前にインスペクションを行うデメリット
インスペクション申し込みから実施までに時間がかかるため、売買契約のタイミングや契約後のスケジュールが全て後ろ倒しになります。
また売買契約前ということは、売主にとっては100％その人に売ると約束していない状態なので、他の購入希望者が現れたらそちらと契約を結んでしまう可能性があります。
売買契約後にインスペクションを行うメリット
売買契約を結んだら、その後インスペクションの実施までに時間がかかってスケジュールが後ろ倒しになってしまっても、他の購入希望者に物件を買われる心配がありません。
売買契約後にインスペクションを行うデメリット
購入した物件がどの程度傷んでいるのか、瑕疵の有無や修繕費用の概算は全ての診断を終えないと判明しないため、予算以上に修繕費用が増える可能性があります。
また、あまりにも物件の状態がひどいと診断されても、そのことを理由に一度結んだ売買契約を解除することは原則できません。
どうしても解除する場合は、売主に支払った手付金の返還を求めない買主都合の契約解除（手付解除）となります。
このように、インスペクションの実施は売買契約前でも後でも何かしらメリット・デメリットがあることを忘れないでください。
これからは売主実施のインスペクションが増える？
先ほどは買主主導でインスペクションを行うのが望ましいと述べましたが、これからの時代は売主がインスペクションを実施するケースが増えるかもしれません。
その理由が、2020年4月1日から施行された改正後の民法です。
民法とは、私たちの暮らしに関わる出来事に対するさまざまな決まりを定めた法律で、不動産にも大いに関係します。
そんな民法がこの度の改正で、「瑕疵担保責任」を「契約不適合責任」に改めました。
瑕疵担保責任とは、買主が通常の注意を払って物件の状態を確認して引き渡しを受けたものの、その時に見つけられなかった瑕疵（隠れた瑕疵）が発覚した際に売主が損害賠償金を支払うか、契約解除を受け入れると定めたルールです。
ただし、「瑕疵」という言葉が現代ではほとんど使われず読み方も意味も分からない方が増えたことや、従来のルールが今の不動産取引において合わなくなっていることがかねてから指摘されていました。
そこで国は今回の民法改正で、名称を契約不適合責任に変えてより分かりやすくしました。
さらに、以前は売主が責任を負うのは「隠れた瑕疵」のみに対してでしたが、改正後は隠れた瑕疵に該当しないものにまで範囲が拡大しています。
今までは「私もそんな瑕疵があったとは知らなかった」と売主が主張して認められると、買主はそれ以上責任を問うことができませんでした。
しかし改正後は、売主が瑕疵の存在を把握していたのか否かに関わらず売買契約書に記載がない事実が発覚すると契約違反とみなされ、売主は買主に対して責任を果たさなければいけません。
責任が重くなった売主としては、後のトラブルを避けるためにできる限りの対策をしようと思うはずです。
そこで重要視されるのがインスペクションです。
インスペクションを実施して物件の状態や瑕疵の有無などが明確になり、その事実を売買契約書に記載すれば、売主・買主ともに安心して契約に望めます。
そうした点を踏まえると、売主自身が物件の状態を積極的に把握するためのインスペクションが増えるのではないかと予想できるのです。
インスペクションになれた不動産業者を選ぼう
インスペクションは、安全・安心の中古一戸建てや中古マンション購入となるための重要な事項ですが、海外と比べるとまだまだ広く一般的に行われていません。
そのためインスペクションに慣れている不動産業者も限られています。
これから中古一戸建てや中古マンションを購入予定の方は、ぜひインスペクションの取り扱いにも慣れている弊社にご相談ください。
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