中古マンションを購入する時に欠かせないのが、住宅ローンです。しかし、金額も大きく経験値もほとんどないため、どのような流れで住宅ローンの審査を進めていけばいいのか不安に感じる方も多いと思います。
そこでこの記事では、中古マンションを購入する時の住宅ローンの流れについて詳しく解説します。最後まで読むことで、流れや注意点について理解できます。
住宅ローンは事前にしっかり考えておく
住宅ローンとは、つまるところ借金です。何千万円と借金をし、これを30年や35年で返済します。
しかし、住宅ローンを借りた方の6割が後悔をしているというデータもあります。なぜこれだけの人が後悔をしているのか。
それは、事前にじっくり住宅ローンについて考えていないからです。つまり、住宅ローンについては事前にしっかり考えておく必要性があるのです。
実際の取引ではゆっくり考えている余裕がない
住宅ローンはいざ取引が始まると実はゆっくり考えている時間がありません。
気に入る物件があれば商談を申し込んで、それと同時に事前審査を申し込み、話がまとまれば売買契約です。
売買契約が終われば、ローン特約（本審査不承認による白紙撤回）の期限までに本審査の承認を受けなければいけません。
他にも住宅ローンにリフォーム費用を含めるのであれば、リフォームの打ち合わせをして本審査までに請負契約書を準備する必要もあるため、他にもやることが多くあります。
そんな中で実際に取引が始まったあとはゆっくり住宅ローンについて考えている余裕がないのが現実です。
住宅ローンについて考えておきたいこと
では住宅ローンの何について考えるべきでしょうか。それは大きくお金の金額のこと、利息のこと、返済期間になります。
何しろ今後最長35年も付き合うことになる住宅ローン。事前の検討が大事です。
どれだけの資金が必要か？
まずは資金需要です。つまりどれだけのお金が必要か、になります。物件価格が3,000万円だから3,000万円だけ用意すればいいわけえではありません。
物件価格以外にも諸費用がかかりますが、内容としては、仲介手数料が物件価格の約3％、登記費用が20万円から30万円、固定資産税・管理費等の清算金、ローン手数料、引っ越し費用が代表的なものです。
およその目安として物件価格の8％から10％程度の諸経費が必要になります。3,000万円の物件ならば240～300万円前後が必要です。
金利はどれくらいか？
現在は歴史的にみても低金利時代です。1％を切るような利率のローンも出回っています。一般的に固定金利の期間が長いほど利率は上昇するものです。
また諸費用なども含めた実質金利で考えることで、見た目の金利の安さに惑わされずに済みます。
実質金利は以下のサイトでシミュレーションができます。
https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do?UniqueID=1020200129161701664
自分の融資限度額と支払可能額がどれほどか？
融資限度額は金融機関や年収によって基準にばらつきがありますが、おおよそのシミュレーションであれば、フラット35のサイトで行うことができます。
ただし、借入可能額があなたにとって支払いが可能な金額ではないことに注意しましょう。
正しい方法はライフプランニングをして、無理なく支払える予算を把握しておくことです。
団体信用生命保険の内容
住宅ローンには借りた方に、万が一のことがあったときに保険から残債が支払われる保険がついています。
金利以外にも、団体信用生命保険の内容も金融機関によってバラバラでどんな補償が欲しいのかといった視点からの住宅ローン選びも大切です。
利便性はどうか
また住宅ローンを借りた後の利便性も、住宅ローン選びの視点の一つになります。
いくら金利が安くても地銀で契約して、将来他県に転勤が決まってしまい、利便性が落ちてしまうことも考えられます。
普段の給与の振込先や、近隣にATMが多いかなど、使い勝手も考えるようにしましょう。
中古マンションを購入する時のローンの流れ
中古マンションを購入する際の住宅ローンの流れを見てみましょう。
実際には銀行の担当者や不動産業者が段取りを組んでくれます。
決済当日も言われるがまま名前を書いてハンコをつく作業の繰り返しです。ですが、流れを知っていれば理解が深まります。
購入申し込みと同時に事前審査
一般的には、購入対象となる中古マンションが見つかると同時に事前審査を申し込みます。ただ、このやり方だと他の購入希望者に先を越されてしまう場合も。
おすすめなのは購入物件が見つかる前に事前審査を行い、融資枠を確保しておくことです。事前審査が通っていると、物件が見つかると同時に買付証を出すことも可能です。
売買契約が終わったら本審査へ
売買契約が締結されるとそのコピーを提出して本審査に入ります。金融機関としても本当に契約をするのか確認したいからです。
事前審査が通っていればかなりの確率で融資は問題ありません。ただ、中には例外があります。この事態に対処するのが、先述したローン特約です。
住民票の移動
本審査が無事承認になれば、次は銀行との金銭消費貸借契約ですが、その前に住民票を移すことになります。
基本的に、金融機関から金銭消費貸借契約の時に、新住所が記載された住民票を求められます。
これは実際に住むことを確認するためです。また登記の減税にも新住所の住民票が必要になります。
ただし特別な事情がある場合は、旧住所のまま出来ることもあります。
ただ前の住所で登記がされてしまうので、その変更費用に別途2，3万円くらいかかってしまうので、よほど特別な事情がなければ、住民票を事前に移動させておいた方がいいと思います。
金銭消費貸借契約
銀行とは「金銭消費貸借契約」を結びます。金銭消費貸借契約とは、銀行とお金を貸す借りるの契約のことをいいます。
住宅ローンについての詳しい説明などもありますので、よく聞いて理解するようにしましょう。
決済・住宅ローンの実行
引き渡し当日には住宅ローンの実行です。ローンが実行されると指定された口座にお金が振り込まれます。
自分の口座に見たこともない金額が出現しますが、一瞬で売主の口座に振り込まれてしまいます。
これは実行の前に売主への振込依頼書を記入させられるからです。不正防止の意味や事務作業の効率化のためと考えられます。
自分の口座への振り込みと売主への振り込みはほぼ同時です。こうして住宅ローンが実行され、その後は返済が開始されます。
住宅ローンに詳しい不動産会社を
多くの人は住宅ローンを借りる機会は多くありません。ネットで情報を検索できたとしても、それだけでは不安です。
そんな時、仲介をしてくれる不動産会社が住宅ローンに詳しければ、安心感が増します。
物件を探し出しまえに担当者と情報を共有しながら、後悔しないように中古マンション探しや住宅ローン選びを進めていきましょう。
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